租房市场成交转淡，北京品牌中介租金不减
临近年末，北京租房市场整体成交转淡，成交量持续走低，但品牌中介的租金并未出现明显调整。
一、租房市场整体情况
北京房地产业协会数据显示，2019年11月，北京分租、整租住宅市场成交量和成交均价较上月均略有下降，住宅租赁市场延续上月量价回落态势。这主要是由于毕业季后的传统租房淡季影响，市场活跃度降低。
二、品牌中介租金策略
尽管租房市场整体转淡，但各大品牌中介对租金报价仍然保持高位，并未出现明显的回落。中介和房东主要通过以下方式吸引客户：
以北三环某学区房片区为例，中介在租金不妥协的情况下，通过中介费打折和起租时间让步来促成交易。这反映了品牌在淡季市场的灵活应对策略。
三、租赁市场供给端分化
北京地区租赁市场供给端出现较明显的分化，主要包括房东直租、二房东个人转租、房屋中介转租和品牌化租房公司等。这些供给方的中介费和房源价格依次递增。品牌中介如链家旗下的自如、我爱我家旗下的相寓等，通过线上操作和品牌化服务，虽然价格较高，但提供了更为便捷和规范的租房体验。
四、租售比与租金回报率
品牌中介商和租房商在宣传租房产品服务好、环境佳的同时，租金也水涨船高。然而，对于房产持有者来说，一线城市的租金回报率普遍偏低。诸葛找房发布的报告显示，北京、深圳等一线城市的租金回报率仅为1.8%，租售比也维持高位。这导致部分房东和二房东通过改造群租房来提高租金收入。
五、群租房现象
在租房需求多且租金高企的背景下，群租房现象在一些地区仍然较为严重。以北五环外昌平区天通苑地区为例，该片区受大规模大户型回迁房源影响，租房房源充足，但大部分房源被整租后改造成“群租”房。这些隔断房虽然价格较低，但存在安全隐患和居住体验差的问题。
六、商业租金对比
值得注意的是，与住宅租金相对稳定不同，商业租金在2019年四季度出现小幅下降。中指研究院数据显示，全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平环比有所下跌。然而，国内主要商业街商铺和重点商圈（购物中心）商铺租金整体水平仍然稳中有涨。其中，北京10条商业街租金环比全部上涨，反映了商业市场的不同表现。
总结
综上所述，尽管租房市场整体成交转淡，但北京品牌中介的租金并未出现明显调整。中介通过领取优惠券、中介费打折和起租时间延后等方式吸引客户，使得租金总成本小幅下滑。同时，租赁市场供给端出现分化，品牌中介提供更为便捷和规范的租房体验。然而，一线城市租金回报率偏低和群租房现象等问题仍然存在，需要市场各方共同努力来推动租房市场的健康发展。
