客户的开发是指经纪人通过各种途径与潜在购房者接触、交涉，并最终取得客户购房基本信息和客户委托的行为
16种开发渠道
1、网络；
2、门店；
3、报纸；
4、贴条；
5、扫街(临街商铺、写字楼)；
6、洗客（已租，已买）
7、驻守（展板）；
8、派DM单；
9、缘故（人际关系：同学、同乡、同事、同好、同业、同道、战友等）；
10、老客户转介绍；
11、撬客；
12、投资客；
13、房展会；
14、举办讲座；
15、一手房售楼处；
16、其他
四大需求和方向
1、新婚购房需求和开发方向
1、小户型为主，一般户型面积在50-80平米居多。
2、因为都在上班，较少有私家车，所以一般要求交通方便。
3、考虑到将来有了小孩或双方父母一同暂住的需要，一般选择两房单位。
4、积蓄不多，家庭月收入较高，在购房时一般会得到父母的赞助。
5、卧室一般要求朝阳，卧室使用面积较大一点。
6、老城区的房子或者最近两三年的房子比较收受欢迎。
7、一般不是一次性付款。首付比例可以高一点。由父母资助的比较多。
8、因为新婚夫妇一般是过渡置业，考虑到将来会换大户型，所以对房子将来的出售和保值功能比较在意。
9、地理位置也是购房时首选因素，对交通、配套、小区品质的要求较高。
10、周边商圈、医院、学校配套齐全，生活成熟区域的房源。!
客源开发方向:婚纱影楼，旅行社（蜜月履行），婚姻登记处，婚庆礼仪公司等地方。
2、改善型用房需求和开发方向
1、面积一般为90平米以上。一般为两代或者三代家庭成员住。
2、户型一般为三室一厅，或两厅。户型较大，很多要求有两个卫生间。
3、小区一般相对比较大，以最近五年落成的小区为主要选择。
4、一般不用位于主城区的小区，可以在城市新开发或者新兴区域。
5、对小区绿化和环境要求比较高。
客源开发方向：房展会派报，知名小区开发驻守。一手楼售楼处，报纸广告等。
3、教育需求用房和开发方向
1、处于重点小学中学学区附近。
2、总价不高，面积40-60平米的小户型为主。
3、到学校步行15分钟左右路程房源。
4、购买者以外地或者所属县乡镇购买居多。
5、一定要能够购房入户入学区。
6、房屋的楼层或朝向一般不是很在意。
客源开发方向：学校的招生说明会。学校招生办，报纸广告，网络找客。
4、投资购房需求和开发方向
1、有升值潜力的地方。城市的中心区域，或者城市景观区域。
2、房源处于将来的潜力或者规划的行政或者商业中心。
3、对于地段要求非常严格，一般要求成熟区域。
4、对于房产了解较多，一般要求经纪人更专业。比如可以计算投资回报率。
5、知名开发商开发的品质楼盘。
6、稀缺性房源或者不可再生性房源。
7、能够转手或出租的房源。
8、对楼层和朝向要求比较严格。一般顶层，一楼都不在考虑之列。
9、老城区或学区小户型房源。
10、商业地段商铺和新开楼盘底商。
客源开发方向：投资回头客老客户圈子，报纸网络。一手售楼处业主名单和物业管理公司合作。投资论坛等地方。知名开发商楼盘房展和推介会驻守。商业中心精耕。
四、六大注意事项
1、在开发时要开始建立客户档案；
2、善于站在客户的角度去思考问题；
3、端正自己的心态，要报着帮助客户实现梦想的心态进行开发；
4、在整个开发的过程中一定要注意自己的形象，说话的语气和语调，并能够体现出专业水平；
5、开发客户要保持持久的热情、恒心和毅力。
6、平时和店长和同事搞好关系，这样当需要帮助的时候大家会拉你一把。
