点击蓝字关注我们
01
区域评测：北市区
区位图
北市区，昆明开发最早的一个区域， 也是昆明人口密度最大的一个区域，目前居住人口达百万，连骑电动车都会堵的一个区域。
人口密度大，配套资源也是最丰富的，教育、交通、医疗、商业等超级完善。
北市区，也是众多房企建设布局、捞金的重点区域，从最早的官房、江东、俊发等房企，到今天的众多大开发商云集。直到现在，不少楼盘的容积率已接近北上广深，但是购房者依然愿意买单，且价格不低，各种维度都体现出北市区的价值所在。
但今天的北市区已经发展到松花坝的位置了，很难有更大的土地空间作为新开发和发展。
城市向南，那么被昆明人奉为最适合居住的北市区和未来城市新中心的南市区相比。小唐认为，北市区是买现在，南市区是买未来。
【评测指数】：
02
项目评测：碧桂园御龙半山二期
项目航拍（叫兽制作）
01
02
03
04
点击查看原图，滑动查看更多
项目位于龙泉路与红云路交汇处北行300米，项目东侧龙泉路、城中村、烟厂，南侧中海云著，西侧长虫山，北侧碧桂园一期项目。
地块分布
楼栋分布和楼间距
二期A3总占地约68亩，容积率2.6，绿地率40%。共16栋住宅，2T4户，小高层。
现今昆明市场上，小高层，低密度社区不多。南边靠滇池低密度社区多，价格常人难以接受，东边配套不成熟，且价格也不低。北市区御龙半山项目刚刚好，密度低，且价格不高，14500元/㎡均价，真正做到闹中取静，品质社区。感兴趣的读者可以了解一下。
【评测指数】：
03
配套评测
1、交通配套
公交：昆明烟厂: 76路、115路、9路、84路 小麦溪: 76路、115路、9路、79路 右营: 79路、84路 上庄: 79路、84路。
无地铁。
出门龙泉路，堵、破、烂是常态，龙泉路以西的项目通病就是龙泉路的交通。ZF重视的话，好好打整龙泉路，那么土地收益可不低。
2、教育配套
教育：小学签约盘龙小学，片区中学：昆八中、昆明二十一中学、昆明盘龙区德馨实验学校。中学待定。
3、商业配套
商业：和谐世纪商圈 、嘉年华商圈 、北辰商圈 、昆明广场商圈。
4、生态配套
紧靠龙脉长虫山。
【评测指数】：
04
户型评测
PS：大家可根据户型图右下角上的标识位置，来匹配此户型所在楼层平面的位置，户型评测时，小唐会根据所户型所在位置去评测中端户、采阳、朝向等。
▼
面积：端户142㎡，四房两厅两卫。
优点：南北通透。
缺点：动静不分区。
▼
面积：端户130㎡，四房两厅两卫。
优点：动静分区，南北通透，四开间开南。
缺点：与中户离得太近，被中户遮阳，隐私差。
▼
面积：中户100/106㎡，三房两厅两卫。
优点：动静分区，无浪费空间。
缺点：北面与端户离得太近，次卧隐私差。
▼
面积：中户89㎡，三房两厅一卫。
优点：动静分区，卧室区域通透。
缺点：缺一生活阳台，晾衣不便。
【评测指数】：
05
综合评测
户型：2T4非蝶形户型设计的不错，端户142㎡通透，89㎡中户卧室通透，隐私也好。
蝶形户型，不管中端户同级别产品都不行，比起2T4连廊户型，小唐觉得蝶形户型更差，中户北次卧与端户客厅、卧室隔空相见，目测距离6-7米左右。外号：“卧底式”户型、“无间道”户型。
地段：半坡上的住宅交通还是一大通病， 步行，让小孩、老人情何以堪？
出门就是龙泉路，交通雪上加霜。回家，高峰期时，过了龙泉路算是松了口气，没想到越过主干道，却堵在了家门口。
综合： 小区可入读盘龙小学（预计明年开学），自住可以看看非蝶形的户型，89㎡和142㎡。
投资不推荐。
购房咨询请添加微信号：km56188（地产小唐）
关注公众号《昆明楼盘评测》，
我这个公众号每周给你一篇楼盘评测干货，《昆明楼盘评测》等你来撩哦！
扫码可以加微信，亮出你想让叫兽评测的楼盘，另外教你怎么选地段、户型、选房等购房指南。从事昆明房地产销售8年，买房不要只是竖着看，让我横切开给您看。谢谢
