一．房屋的性质与贷款成数息息相关：
1. 70年住宅：普遍可以贷款7成（按目前最新评估价）；
2. 公寓：40/50/70年产权，可以贷5-7成，普遍只能贷款5成，个别通燃气带阳台厕所厨房的居住性质的公寓最高可以抵押贷款7成；
3. 别墅：有分50年/70年的商用别墅/住宅别墅，别墅的抵押成数普遍是5-6成，可以接受的银行不多；
4. 商铺、写字楼、厂房：目前商铺写字楼抵押贷款只接受临街外铺，商务中心的甲级写字楼，工业厂房等贷款的成数也是在4-5成；
5. 双拼房：双拼房必须两套房产一起抵押，抵押的成数普遍在6成。
二．房屋的楼龄与贷款的年限：
一般银行抵押只接受30年楼龄以内的房产，超过30年的需带优质重点学区或只能按评估价贷款5成。按揭贷款最长年限是30年，抵押贷款普遍是3～10年。
三．借款人的年龄与的年限：
目前银行普遍规定借款人/产权人的年龄+借款年限最高不超过70年，普遍银行是65年，即如果是按揭贷款想要贷满30年，年龄应少于40岁。
需要注意的是无论是按揭贷款还是抵押贷款，银行不接受超过（包含）65岁的借款人，但最高可以接受70岁的抵押人，需提供还款能力的直系亲属作为借款人。
四．借款人的收入与负债情况：
按揭贷款中：银行要求借款人需提供能覆盖月供金额2～2.5倍的收入流水及证明，按揭贷款中对借款人的收入流水情况把控较为严格；
抵押消费性贷款中：在抵押性消费贷款中，银行对借款人的收入流水及负债情况需把控在总月供负债（包含本笔）/月收入少于或等于55%。
抵押经营性贷款中：相反在抵押经营性贷款中，银行对借款人并不非常看重负债情况，主要把控收入来源以及公司的经营情况，只要求借款人征信不能有体现的小额贷款/网贷等，小额贷款需要先结清。
五．房产购买年限：
现在主要是受税费政策的变动，不满2年的房子总值和净值相差较大，总值是未算税费的参考值，而净值是完税价格。现在抵押贷款中，银行普遍参考净值，按净值核算可贷金额。
综上，房屋可以贷款多少年，贷款多少额度，都与房屋和个人的情况息息相关。
按揭贷款主要依据目前的限贷政策。
在抵押贷款中，抵押性的消费贷款（无需公司）限制会比较多，例如额度限制最高200-300万，年限不超过5年，看重负债收入比等。
抵押性质的经营贷可谓是占尽优势，普惠金融利率大多执行目前国家的基准利率，年化在：3.85%～4.35%，还款方式灵活，先息后本随借随还，额度最高3000万，年限3～10年，月供可以按20～30年等优惠政策都向经营贷倾斜。
