项目的概念包装营造和超定位卖场的打造，
其实就是解决营销包装的落地问题。
怎么把大的概念落地到位？怎么实实在在的去形成一个结果？
谈到概念包装，很多人就会很自然就想到通过广公司把项目的一些所谓的卖点很生硬的结合在一起，很多时候这种卖点，是经不起去推销，因为项目本身的基础是很薄弱的。
比如项目开始之前很多事情没有想清楚，后来我们非要生拉硬拽的去给他创造一个概念，开始可能会吸引些眼球，但实际上到后来，这种概念会越来越弱化，体现不出你的产品价值。
一、如何营造概念包装：
先给大家看一个有意思的包装（来源于网络）
上述的问题，在于
1、基本为单纯的卖点植入，谈不上文化营销
2、过多的同质化，没有唯一性
3、所谓的概念没有持久力
4、缺乏对地块更深层次的发掘，如地块的渊源、历史等特点。
(一)最核心的就是没有唯一性，真正的卖点其实是人无我有人有我优，你跟别人最大的区别在哪里？
一定是要把这个这个点要突出出来，这个点就是我们在做前期的一个是外在条件，也是所在地块的外在属性决定的。
(二)根据外在的属性，产品真正的打造的这种特点所决定的。
只有做到这两点，项目的概念才能达到别人没有的我有，别人有的，我比他更好。所以说上面网上展示的所谓的广告语，其实放之四海而皆准，换一个项目他也一样适用。当然，这个是一种很调侃的方式来讲讲这个就是这个广告营销。
说明客户其实慢慢的已经从原来最早的盲从阶段，到现在是越来越理性了，他不仅仅看你忽悠，他还要看你到底做了什么，所以说我们一定不能做那种基本的卖点植入，一定是要深入客户的特性。
客户特性就是前面讲的，通过文化营销来不断地去刺激大家对这种产品的认知。因为如果一个项目要在这个区域跳出来议价，那么一定是不能通过目前的价值想问题，包括挖掘我们的卖点，一定要思考的更深远。
案例分析:
1、研究地块特点
某项目位于海淀区，属于北京高校集中的区域，本身就是校园资源充分的区域
地块本身环境较好，有年份较长的树木和植被，自然环境较好，如果是一般的卖点也许是超大绿化，满眼绿意、浓厚人文学术氛圉
开发商在研究属性上相对深入点，实际是块有学校资源的地块，在外部硬性卖点之上应该有个更大概念能够包容。
2、研究目标客户（营销定位首先在客户研究方面下功夫，哪怕是笨功夫）
大专院校教职工
科研院所研究人员
科技企业管理人员及工程师
为上述三类企业及单位服务的大量配套服务企业员工。
3、形成故事
校园建筑——学院风的红砖墙、红砖地、欧式立面、典雅的装饰 细节......
校园绿化一一学院风的连廊、草坪、原生树林、钟塔、浅水、海 报筒......
校园居住——学院风的产品户型、实现功能、舒适实用......
校园人际关系——学校的那种的现代邻里关系、澄净的邻里情怀……
校园中人的存在状态——学校中人的存在状态：统一的身份标识，独特的群体特征；理想的追求和爱好……类似校园中的人的“社团化生存"。
让客户群形成共鸣，然后在这个过程中间形成了这种新概念文化就是学院文化，那么在旁边任何一个项目，如果说他也叫学院风，但是你比较一下，就发现他没有那么纯粹。
他的主推广告语——你可以走出校园，但你总得回家。
那么这种概念就具备唯一性，而且你在和客户谈这种概念的时候，他也不会感觉到它很空洞，很肤浅，因为它是一个系统营造的结果。
所以说，我们如何来营造概念，其实就是一个体系上的问题。
总结一下，这个案例：
项目营造的不是简单的建筑，更是营建一个具有学府精神的家园；
项目根植在学府区这块热土上，传承一种学府的现代邻里关系。
这个概念一旦建造起来，他吸引的不仅仅只是周边的，很多只要受过高等教育的人，他都愿意来这里去买。
当然，这种产品不一定非要在校园旁边打造，它才会具有市场概念，不在校园旁边也可以打造这种产品，只要有这种客户群存在，一样的会卖得很好，因为它是把人们内心的那种情节挖掘出来了。
二、打造文化营销概念包装需要具备的要素
1、地块的优势卖点，通过对地块外部环境、内部环境进行较为详细的研究；2、地块的渊源研究，历史环境，形成一个基本概念；3、客群定位清晰，找到客户真正的触动点；
4、产品概念统一，产品设计方面，在概念尽量统一的情况下，进行打造，与之相呼应；5、主线贯穿，最终形成故事，有一条主线贯穿其中，不断的将卖点进行演绎的过程。
三、如何打造超定位卖场
什么叫超定位卖场：卖场不仅仅是卖房子的地方，也是浓缩了整个项目概念的地方（讲故事的地方）。
这个比较简单，比如学院风项目的超级卖场就是学院；
我在上一篇讲的那个艺术馆，这个艺术馆就是超级卖场；等等， 你一定要有一个承载地，才能作为超定位卖场；
四、超定位卖场的作用
1、 直接通过实物概念直观的打动客户
2、 是项目营销预埋件的载体，通过卖场的概念直接演绎文化概念
3、 很轻松的制造体验式营销的效果，事半功倍。
4、 实际也是奠定品牌的基础,将项目品牌，企业品牌放大。
5、 实现溢价，实现的溢价远高于建造成本。
一定要把本篇和前面的概念、文化相结合看，哪些是软性方面的内容，哪些是硬件方面的内容。
而这些软性和硬性方面的内容，将原本冰冷的建筑物、营销动作感情化了。
一定是先有软性，
然后根据软性的定义和定位去打造硬件，
让人可以通过硬件方面的内容直接感受到软性价值或者内容概念。
希望大家一定要去理解背后的逻辑；
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