题主说现在在北京，那可能近些年没怎么在西安生活（不是说那种脱离城市的生活，而是日常生活中对于西安的种种变化的体味）
早些年西安房价还不算太高17年前后1w左右的时候（老破小6k左右），购房成本不高，先上车保证有房而且不抱着投资意愿（不是不考虑投资，但不是那种短平快炒一把获利的话）
西安的房子尤其相对二环或者三环内的房子，哪怕老破小这类也可以投资，毕竟成本低只要稍微涨涨，光靠房租或者稍微获利就能脱手（比如当时有些老破小只要不是那种房龄太大，无电梯但楼层太高的，相对而言能翻了接近一倍，虽说不好卖，但你打折力度大脱手还是没问题）
但自打18年抢人大战开始，西安现在的主要趋势是新房为王，主要以三环外新建城区为主，尤其是那些打着大房企大品牌和大社区的新晋楼盘
一者相对而言随着经济发展，很多老城区（二环内）的城市中产面临小房换大房的居住环境升级需求
另一方面是很多随着这波抢人（19年号称新增100w人口），外地来西安的新西安人（包括很多炒房客）其实不像本地人有自己固定的生活圈子或者习惯居住地，所以没有新增楼盘和更多经济吸引力的老城区（西安市在消减城墙内长居人口）对于他们没什么吸引力，反而随着地铁线路和城郊浐灞，泾渭，西咸，高新（向南）的几个新进板块的地产和经济投入，纷纷涌入这些新的楼盘区域
而且价格也因为炒作和追捧一再上升（你要是考察过近期的西安楼市应该看到某些对于西安本地人来说离城区较远的区域出现了3w一平的西安较高房价）
这个风气对于西安本地楼市来说就是 追涨新盘，远郊（高价）---- 抛售老破小（城区，低价）
而且随着西安房地产政策的一再收紧，很多刚需出于保值（投资）的角度，也希望自己的房票（住房资格）用在当前升值趋势较大的新房上，更加推动这种炒作新盘，抛售二手城区老破小的趋势
所以你的亲戚和你家人可能也是受到这个当前的趋势影响，认为你买进城区二环的旧房在升值保值方面不是很理想
而且讲真，其实就正常情况下，中国人口形势是近1-2就即将达到峰顶，之后趋于平稳乃至下坡，所以城区老破小（并非是说你的目标房是老破小，而是相对接近的一类）这些房子在炒作投资的角度，以及升值的方面确实是赶不上新房的可能性（西安这两年常年二手房挂牌接近10w户，而诸如南京，武汉这类城市其实也接近，所以总体环境都是老旧二手依靠早期投资吃租金可以，期望短期投资获利的机会较小）
而出于自住的角度，很多新建小区的教育医疗交通配套其实都不错，可能细微的生活配套还有待完善，但长期反而会好于那些因为常住人口较少而逐步从繁华往衰败去的老城旧区
以上算是对于西安楼市当前自己的看法
而说到你的问题，西安房价会跌吗？
整体说来，因为物价上涨以及通胀压力的原因，单单货币贬值的方面房价是整体温和上涨的趋势，即便是所谓房地产低潮，房价上涨缓慢，以当前的情况，国家没有战乱，巨大灾害或者政局动荡这样的黑天鹅事件，像美国房利美那样的突然暴雷的可能性微乎其微（即便暴雷最大的可能也是国家处于稳定的角度，锁死银行对于地产的收贷款方向，即阴跌不动，当然对于炒房投资者不涨就是跌）
但西安作为二线省会，国中，关中城市群，西北第一城的因素（尤其还是西北相对人口净流入的城市）
基本不会出现那种18线小城某次涨的太快，超过承受能力，之后腰斩打折的可能
而且你之所以认为64平小房可以买，其实多半是在北京看到有些老破小10w一平方还供不应求，其实就是这个问题，作为省会国中，西安房价均价其实还不算很离谱（同档次其实就长沙比西安有价格优势了，隔壁兰州只有西安1/4gdp，可价格已经赶上了西安）
即便是全国出现大跌的极地可能，就西安这个均价，他能跌到那去？
所以就我的结论，西安未必还会大涨，但基本不存在大跌！
但是就你的情况有两个问题，可能你在北京见识过那种几十万一平的老破小或者北京二环内的四合院10几平米几百万的新闻，但就现有的情况其实你买一个二手房算下来2w6是有点高于均价（可能房龄好坏，地理因素，包括自己近期没有关注房价，这个结论是错误的）
租金： 但就自己看，64平米套内其实也就50左右，基本属于小户型中刚刚够住（自住相对不太舒适），而地理位置相对不旺（属于老3511昆明路板块，但离高新的工作区不算近，而周边拆迁回迁小区，厂区改造回迁小区较多，生活区多导致竞价出租房源多，出租价格未必很上算，尤其你提到的出租价格应该去周边地产中介多了解，而不是听什么现房东和租给朋友友情价的说辞）
售卖： 而要是房子能靠学区，将来你打算回归西安（不知题主是否婚配，但看考虑家人意见而不是伴侣意见，私以为未婚，那你说自己住，有可能是在西安生活的情况下，自住相对只能过渡，而出租价格要了解，至于出手其实相对新房会慢一些，获利也低）
随手啰嗦几句，勿怪！
